Мониторинг рынка недвижимости

В процессе определения стоимости (кадастровой и рыночной) на территории Российской Федерации ощущается систематическая нехватка сведений открытого рынка недвижимости, в частности информации о продажах, аренде и иных сделках с недвижимым имуществом.
Сложившуюся ситуацию можно улучшить – организовать сбор информации через глобальную сеть Интернет. Крупные банковские и риэлторские организации имеют собственные базы данных с рыночной информацией о земельных участках и объектах капитального строительства. Целесообразно объединение таких информационных ресурсов в единую систему сбора, анализа и хранения информации. В перспективе возможно использование предлагаемой системы (программного обеспечения) для осуществления автоматизированной массовой оценки (расчета кадастровой стоимости) онлайн, в режиме реального времени.
Ниже приведен пример работы подобного проекта в США. Проект является частью сетевого ресурса www.zillow.com. Показанный раздел сайта информирует любого заинтересованного пользователя о рыночной стоимости объекта недвижимости на основании базы данных о продаже и аренде с использованием специальных арифметических алгоритмов. Результаты анализа (фактически – массово определенная, предполагаемая стоимость) отличаются от текущих данных рынка недвижимости обычно не более чем на 10 %.

Zillow map format
На рисунке обозначены данные при продаже и иных сделках с недвижимостью, а также примерная текущая рыночная стоимость остальных объектов.
 
Zillow map format 2
На рисунке в укрупненном масштабе представлены данные о всех сделках с недвижимостью.
 
Zillow map format home info example 01
Zillow map format home info example 03
Пример карточки (персональной страницы) объекта недвижимости.
 

Персональная страница каждого объекта недвижимости содержит значительный объем полезной информации, в том числе сведения о рыночной стоимости из различных источников, датах продажи и суммах сделки, информацию о соседних объектах недвижимости, многое другое.

В свою очередь, в России создана и успешно функционирует Публичная кадастровая карта Росреестра.

Росреестр Публичная карта 01

Пример функционирования публичной карты Росреестра

Росреестр Публичная карта 2

Пример функционирования публичной карты Росреестра

Обладая  значительным потенциалом, в настоящее время портал Росреестра, фактически, осуществляет учетные функции.

Целесообразно рассмотреть возможность расширения текущего функционала портала, а именно организовать возможность для пользователей (владельцев недвижимого имущества) размещать предложения о продаже недвижимости (с пообъектной привязкой к карте).

В будущем это позволит избежать фактов занижения стоимости при продаже объекта и положительно скажется на количестве учтенных объектов недвижимости (если объявления о продаже можно будет размещать только в отношении конкретного, учтенного объекта). Также потенциальный покупатель легко просмотрит информацию об имеющихся обременениях в отношении объекта и проверит подлинность имущественных прав продавца (с помощью доступа, в том числе платного, к сведениям из ЕГРП).

Со временем сформируется база данных о сделках с объектами недвижимости и появится возможность автоматического определения стоимости типового объекта недвижимого имущества в массовом порядке, то есть – определения кадастровой стоимости (сравнительным методом оценки). При этом вновь публикуемые сведения о сделках будут в режиме реального времени корректировать предполагаемою стоимость расположенных вблизи объектов аналогов.

Методика расчета кадастровой стоимости, которая может быть использована при формировании математической модели определения стоимости на портале, ранее разрабатывалась в рамках федеральных целевых программ и использовалась при проведении государственной кадастровой оценки.

Оценка земельных участков, расположенных в землях населенных пунктов, отражена, к примеру, в “Технических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов”, утвержденной приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152 (в настоящее время не действует).

Различные модели расчета влияния факторов стоимости также широко представлены в открытом доступе.

Принцип автоматического определения степени влияния факторов стоимости заключается в следующем:

- в базе данных содержится информация о пяти сделках с объектами. При этом все объекты условно одинаковые, имеют схожие характеристики по площади, состоянию помещений и месторасположению. При этом один параметр отличается, например количество санитарных зон, уборных (например, это квартиры в соседних кондоминиумах в Москве). Если сумма сделки меняется незначительно – можно сделать вывод о несущественном влиянии данного фактора на формирование стоимости;

- пять объектов недвижимости имеют сходные характеристики, за исключением месторасположения, и мы видим картину, когда близость к транспортному узлу (станции метрополитена) существенно влияет на стоимость. Эта зависимость (линейная или экспоненциальная) и будет отражать значимость фактора “удаленность от станции метрополитена и т.д.

“Визуализация” (расшифровка) пользователем автоматического расчета стоимости позволит моментально формировать отчет об определении рыночной стоимости типового объекта: квартиры, земельного участка, дачи (не промышленного или специального, единичного объекта).

В рамках действующего законодательства об оценочной деятельности может быть создана система, в которой любой заинтересованный пользователь без труда, путем нажатия пары кнопок на портале сформирует отчет, распечатает или сохранит в электронном виде, в дальнейшем сможет согласовать с оценщиком (в электронном виде с ЭЦП или на бумажном носителе) и законно использовать (в суде, при сделках с недвижимостью и пр.). При этом себестоимость отчета окажется минимальной (наиболее трудоемкую работу система выполнит за оценщика, ему останется проверить достоверность подобранных объектов аналогов и фотоматериалов).

 

Аналогичный проект (“электронный оценщик”) также может быть успешно реализован и коммерциализирован на базе существующих негосударственных геолокационных сервисов, например YANDEX.RU, CIAN.RU, SOB.RU и пр.

Comments are closed.