Представлен вариант анализа результатов государственной кадастровой оценки земель Российской Федерации на примере центрального и северо-западного федеральных округов с использованием статистических и вероятностных методов оценки, применяемых, в частности, в США для обеспечения более качественного контроля массовой оценки со стороны уполномоченных государственных структур.

Кадастровая стоимость (рыночная стоимость, определенная массовыми методами) – это показатель возможного дохода с земельного участка при его рациональном использовании. В качестве материала для анализа использовались сведения о стоимости земельных участков, приносящих максимальный доход от земледелия и отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения (луга, пашни).  Эти земли наиболее близки по фактическому использованию к землям садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Рассмотрен  анализ соответствия кадастровой стоимости пахотных земель с землями под садоводческими огородническими и дачными объединениями.

Анализ был проведен при помощи определения коэффициента ранговой корреляции Спирмена. Это показатель характера взаимного стохастического влияния изменения двух случайных величин. Коэффициент корреляции (R) в математической статистике (r в статистике) и может принимать значения от −1 до +1. Если значение по модулю находится ближе к 1, то это означает наличие сильной связи, а если ближе к 0 — связь слабая или вообще отсутствует. Каждому показателю X и Y присваивается ранг. На основе полученных рангов рассчитываются их разности d и вычисляется коэффициент корреляции Спирмена:

 Дополнительно для анализа формирования стоимости пахотных земель (сельскохозяйственного назначения) был произведен анализ расчета их кадастровой стоимости относительно индекса биоклиматического потенциала. Это показатель (по данным Государственного земельного кадастра СССР – краткий сборник по состоянию на 1 ноября 1984 года) показывает, насколько плодородной с точки зрения климатических условий, качества почвы и урожайности является тот или иной участок земли.

Чем выше указанный индекс, тем соответственно, выше возможный (рентный) доход с земельного участка, что непосредственно должно влиять на кадастровую стоимость.

 Из представленного выше рисунка наглядно следует, что земли, находящиеся южнее, имеют более высокий индекс, поскольку благоприятные климатические условия и качество почвы (чернозем) непосредственно обеспечивают стабильную высокую урожайность, и наоборот, субъекты находящиеся севернее менее пригодны для земледелия.

На основании данных Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2008 году КСЗУ сельскохозяйственного назначения в разрезе субъектов центрального и северо-западного федеральных округов России представлена на следующем рисунке.

Кадастровая стоимость пахотных земель в разрезе субъектов центрального и северо-западного федеральных округов России по данным Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2008 году. 

Если не принимать при расчете коэффициента ранговой корреляции Спирмена КСЗУ Московской и Ленинградской областей, как традиционно завышенную (5,06 и 6,93 руб/м²), результаты расчета коэффициента показывают наличие сильной связи между значениями индекса биоклиматического потенциала и кадастровой стоимости пахотных земель на территориях субъектов (R≥0,8). С учетом этих субъектов R=0,533675. То есть КСЗУ непосредственно зависит от её биологических и климатических свойств земли и определена в целом справедливо. Подробный расчет коэффициента ранговой корреляции Спирмена представлен в таблице ниже.

Вместе с тем, земли садоводческих участков, огородов и дачных поселков (за чертой населенных пунктов) как и пахотные земли напрямую зависят от свойств почвы и климатических характеристик местности, поскольку выделяются гражданам для хозяйственной деятельности, преимущественно земледелия, овощеводства. КСЗУ садоводческих, огороднических и дачных объединений в разрезе субъектов центрального и северо-западного федеральных округов России представлена ниже.

Кадастровая стоимость земель садоводческих огороднических и дачных объединений (за чертой населенных пунктов) в разрезе субъектов центрального и северо-западного федеральных округов России по данным Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2008 году.

Парадоксально соотношение стоимости земель, к примеру, в Вологодской и Архангельской областях (0,42 и 14,05 руб/м² соответственно). Как видно из рисунка 3 такое распределение кадастровой стоимости на территории федеральных округов не является единичным случаем, Указанная разница логическому объяснению не поддается. Сложно представить факторы, формирующие столь высокую кадастровую стоимость земель в Республике Карелия или в Мурманской области. В соответствии с индексом биоклиматического потенциала земледелие в этих субъектах (9,84 и 9,69 руб/м²) не является столь успешным занятием, как, к примеру, в Липецкой и Воронежской областях (2,45 и 2,59 руб/м²). Значение коэффициента корелляции говорит об отсутствии какой либо связи между стоимостью пашенных земель и садоводческих, огороднических и дачных объединений (R=-0,101538462). Подробный расчет коэффициента ранговой корреляции Спирмена представлен в следующей таблице:

Расчет коэффициента ранговой корреляции для определения статистической связи между кадастровой стоимости пахотных земель и земель садоводческих огороднических и дачных объединений в субъектах РФ.

 Вместе с тем, если по представленной выше методике провести сравнительный анализ среднего значения кадастровой стоимости земель под домами индивидуальной жилищной застройки и землями дачных и садоводческих объединений граждан категории земель поселений численностью менее 10000 человек, то значение коэффициента корреляции (R) = 0,785299145, что говорит о высокой статистической связи между сравниваемыми видами земель. В свою очередь, принимая во внимание подобие указанных земель по их фактическому статусу и использованию можно судить о качестве государственной кадастровой оценки этих земель. Подробный расчет коэффициента ранговой корреляции Спирмена представлен в таблице ниже:

По нашему мнению, введение подобных схем статистического анализа позволит точнее контролировать соответствие и качество выполнения исполнителями работ по государственной кадастровой оценке земель в России.