КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА

Представлен вариант анализа результатов государственной кадастровой оценки земель Российской Федерации на примере центрального и северо-западного федеральных округов с использованием статистических и вероятностных методов оценки, применяемых, в частности, в США для обеспечения более качественного контроля массовой оценки со стороны уполномоченных государственных структур.

Кадастровая стоимость (рыночная стоимость, определенная массовыми методами) – это показатель возможного дохода с земельного участка при его рациональном использовании. В качестве материала для анализа использовались сведения о стоимости земельных участков, приносящих максимальный доход от земледелия и отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения (луга, пашни).  Эти земли наиболее близки по фактическому использованию к землям садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Рассмотрен  анализ соответствия кадастровой стоимости пахотных земель с землями под садоводческими огородническими и дачными объединениями.

Анализ был проведен при помощи определения коэффициента ранговой корреляции Спирмена. Это показатель характера взаимного стохастического влияния изменения двух случайных величин. Коэффициент корреляции (R) в математической статистике (r в статистике) и может принимать значения от −1 до +1. Если значение по модулю находится ближе к 1, то это означает наличие сильной связи, а если ближе к 0 — связь слабая или вообще отсутствует. Каждому показателю X и Y присваивается ранг. На основе полученных рангов рассчитываются их разности d и вычисляется коэффициент корреляции Спирмена:

Формула корелляции Спирмена Дополнительно для анализа формирования стоимости пахотных земель (сельскохозяйственного назначения) был произведен анализ расчета их кадастровой стоимости относительно индекса биоклиматического потенциала. Это показатель (по данным Государственного земельного кадастра СССР – краткий сборник по состоянию на 1 ноября 1984 года) показывает, насколько плодородной с точки зрения климатических условий, качества почвы и урожайности является тот или иной участок земли.

Чем выше указанный индекс, тем соответственно, выше возможный (рентный) доход с земельного участка, что непосредственно должно влиять на кадастровую стоимость.

Балл-бонитеты, индекс потенциала 84

Индекс биоклиматического потенциала в разрезе субъектов Российской Федерации центрального и северо-западного федеральных округов по данным Государственного земельного кадастра СССР по состоянию на 1 ноября 1984 года. 

 Из представленного выше рисунка наглядно следует, что земли, находящиеся южнее, имеют более высокий индекс, поскольку благоприятные климатические условия и качество почвы (чернозем) непосредственно обеспечивают стабильную высокую урожайность, и наоборот, субъекты находящиеся севернее менее пригодны для земледелия.

На основании данных Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2008 году КСЗУ сельскохозяйственного назначения в разрезе субъектов центрального и северо-западного федеральных округов России представлена на следующем рисунке.

Кадастровая стоимость пахотных земель в РФ в 2008 годуКадастровая стоимость пахотных земель в разрезе субъектов центрального и северо-западного федеральных округов России по данным Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2008 году. 

Если не принимать при расчете коэффициента ранговой корреляции Спирмена КСЗУ Московской и Ленинградской областей, как традиционно завышенную (5,06 и 6,93 руб/м²), результаты расчета коэффициента показывают наличие сильной связи между значениями индекса биоклиматического потенциала и кадастровой стоимости пахотных земель на территориях субъектов (R≥0,8). С учетом этих субъектов R=0,533675. То есть КСЗУ непосредственно зависит от её биологических и климатических свойств земли и определена в целом справедливо. Подробный расчет коэффициента ранговой корреляции Спирмена представлен в таблице ниже.

Расчет коэффициента ранговой корелляции 02

Расчет коэффициента ранговой корреляции для определения статистической связи между значениями индекса биоклиматического потенциала и кадастровой стоимости пахотных земель в субъектах РФ.

Вместе с тем, земли садоводческих участков, огородов и дачных поселков (за чертой населенных пунктов) как и пахотные земли напрямую зависят от свойств почвы и климатических характеристик местности, поскольку выделяются гражданам для хозяйственной деятельности, преимущественно земледелия, овощеводства. КСЗУ садоводческих, огороднических и дачных объединений в разрезе субъектов центрального и северо-западного федеральных округов России представлена ниже.

Кадастровая стоимость земель садоводческих огороднических и дачных объединенийКадастровая стоимость земель садоводческих огороднических и дачных объединений (за чертой населенных пунктов) в разрезе субъектов центрального и северо-западного федеральных округов России по данным Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2008 году.

Парадоксально соотношение стоимости земель, к примеру, в Вологодской и Архангельской областях (0,42 и 14,05 руб/м² соответственно). Как видно из рисунка 3 такое распределение кадастровой стоимости на территории федеральных округов не является единичным случаем, Указанная разница логическому объяснению не поддается. Сложно представить факторы, формирующие столь высокую кадастровую стоимость земель в Республике Карелия или в Мурманской области. В соответствии с индексом биоклиматического потенциала земледелие в этих субъектах (9,84 и 9,69 руб/м²) не является столь успешным занятием, как, к примеру, в Липецкой и Воронежской областях (2,45 и 2,59 руб/м²). Значение коэффициента корелляции говорит об отсутствии какой либо связи между стоимостью пашенных земель и садоводческих, огороднических и дачных объединений (R=-0,101538462). Подробный расчет коэффициента ранговой корреляции Спирмена представлен в следующей таблице:

Расчет коэффициента ранговой корелляции пахотные и садоводческие земли 07Расчет коэффициента ранговой корреляции для определения статистической связи между кадастровой стоимости пахотных земель и земель садоводческих огороднических и дачных объединений в субъектах РФ.

 Вместе с тем, если по представленной выше методике провести сравнительный анализ среднего значения кадастровой стоимости земель под домами индивидуальной жилищной застройки и землями дачных и садоводческих объединений граждан категории земель поселений численностью менее 10000 человек, то значение коэффициента корреляции (R) = 0,785299145, что говорит о высокой статистической связи между сравниваемыми видами земель. В свою очередь, принимая во внимание подобие указанных земель по их фактическому статусу и использованию можно судить о качестве государственной кадастровой оценки этих земель. Подробный расчет коэффициента ранговой корреляции Спирмена представлен в таблице ниже:

Инднекс корелляции между участтками под ИЖС и СОД в НП менее 1000 человек

Расчет коэффициента ранговой корелляции для определения статистической связи между кадастровой стоимостью земель под домами индивидуальной жилищной застройки и землями дачных и садоводческих объединений граждан категории земель поселений численностью менее 10000 в субъектах РФ.

По нашему мнению, введение подобных схем статистического анализа позволит точнее контролировать соответствие и качество выполнения исполнителями работ по государственной кадастровой оценке земель в России.

Comments are closed.